Ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών σύμφωνα με τον Νόμο 4495/2017

Η ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών αποτελεί σημαντικό βήμα για την τακτοποίηση της ακίνητης περιουσίας και την αποφυγή προστίμων ή νομικών κυρώσεων. Ο νόμος 4495/2017 καθορίζει τις διαδικασίες και τις προϋποθέσεις για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων, ανάλογα με την κατηγορία στην οποία υπάγονται.

Κατηγορίες Αυθαιρέτων Κατασκευών

Οι αυθαίρετες κατασκευές διακρίνονται σε πέντε κατηγορίες, καθεμία με διαφορετικές απαιτήσεις:

Κατηγορία 1: Αφορά κατασκευές ολοκληρωμένες πριν από τις 9 Ιουνίου 1975. Αυτές είναι κυρίως κατοικίες, όπου η χρήση κατοικίας υπερβαίνει το 50% της συνολικής επιφάνειας. Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν δήλωση ιδιοκτήτη, έντυπο Ε9, τεχνική έκθεση, φωτογραφίες, δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες και σχέδια κατόψεων του κτιρίου.

Κατηγορία 2: Περιλαμβάνει κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 1983. Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά είναι παρόμοια με εκείνα της Κατηγορίας 1, ενώ απαιτείται και η απόδειξη πληρωμής προστίμου.

Κατηγορία 3: Καλύπτει μικρές πολεοδομικές παραβάσεις, όπως:
• Μείωση υποχρεωτικής φύτευσης έως 20%
• Εγκατάσταση εξωτερικής θερμομόνωσης
• Τροποποιήσεις εξωστών έως 20%
• Αλλαγές σε διαστάσεις ανοιγμάτων και άλλες μικροπαραβάσεις.

Κατηγορία 4: Αφορά αυθαίρετες κατασκευές που υπερβαίνουν την κάλυψη, το ύψος ή τον όγκο έως 20%. Σε περιπτώσεις που η υπέρβαση κάλυψης ή δόμησης φτάνει το 40%, δεν πρέπει να ξεπερνά τα 250 τ.μ. για οικιστική χρήση.

Κατηγορία 5: Συμπεριλαμβάνει όλες τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που δεν καλύπτονται από τις προηγούμενες κατηγορίες. Η αναστολή κυρώσεων διαρκεί 30 χρόνια από την υπαγωγή στη ρύθμιση και την καταβολή των απαιτούμενων τελών.

Περιοχές και Ακίνητα όπου Απαγορεύεται η Τακτοποίηση

Η τακτοποίηση δεν επιτρέπεται σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως:
• Κατασκευές σε δημόσιους χώρους ή γη προορισμένη για δημόσια χρήση.
• Κτίσματα πολύ κοντά σε μεγάλες οδικές αρτηρίες.
• Κατασκευές σε δάση, αναδασωτέες περιοχές, παραλίες ή αρχαιολογικές ζώνες, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων.
• Κατασκευές σε παραδοσιακούς οικισμούς και προστατευόμενες περιοχές.

Απαιτούμενα Δικαιολογητικά για την Τακτοποίηση

Για την υποβολή αίτησης τακτοποίησης, απαιτούνται:
• Εξουσιοδότηση μηχανικού.
• Υπεύθυνη δήλωση του αιτούντος.
• Το πιο πρόσφατο έντυπο Ε9.
• Τεχνική έκθεση μηχανικού.
• Φωτογραφίες του ακινήτου.
• Αντίγραφα οικοδομικής άδειας, τοπογραφικού διαγράμματος, διαγράμματος κάλυψης και κατόψεων (εάν υπάρχουν).
• Αεροφωτογραφίες ή άλλα δημόσια έγγραφα που αποδεικνύουν την ημερομηνία κατασκευής.
• Ανάλογα με την κατηγορία αυθαιρέτου, ενδέχεται να απαιτούνται πρόσθετα δικαιολογητικά.

Διαδικασία μετά την Υποβολή της Αίτησης

Μετά την υποβολή και την πληρωμή των σχετικών τελών, αναστέλλεται η κατεδάφιση και παύουν οι κυρώσεις, σύμφωνα με τη νομοθεσία. Ανάλογα με την κατηγορία του αυθαιρέτου, μπορεί να χορηγηθεί οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση.

Η προθεσμία για την υποβολή δηλώσεων για τις αυθαίρετες κατασκευές Κατηγορίας 5 έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2020, με ορισμένες εξαιρέσεις. Οι εξαιρέσεις αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, κληρονομιάς ή leasing.

Ειδικά για αυθαίρετες επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους οριζόντιας ιδιοκτησίας, η τακτοποίηση μπορεί να γίνει χωρίς τη συναίνεση των συνιδιοκτητών, υπό προϋποθέσεις.

Υπολογισμός Προστίμου

Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης, την επιφάνεια του αυθαιρέτου και τους όρους δόμησης της περιοχής. Υπάρχουν μειώσεις προστίμων για συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών, όπως άτομα με αναπηρία ή δικαιούχοι του κοινωνικού εισοδήματος αλληλεγγύης.

Η τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών είναι μια σημαντική διαδικασία για τη διασφάλιση της νομιμότητας των ακινήτων και την προστασία των ιδιοκτητών από νομικά προβλήματα και πρόστιμα. Η έγκαιρη υποβολή της αίτησης μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά οφέλη και μειωμένες επιβαρύνσεις.